Il 30 giugno 2017 è stato il termine ultimo per tutti i condomìni aventi un impianto di riscaldamento centralizzato, o di teleriscaldamento, per dotarsi di termoregolatori e contabilizzatori, il tutto finalizzato ad una razionalizzazione dei consumi. Qualora l'impianto non consentisse l'installazione di un contatore generale posizionato a monte del circuito presente all'interno di ogni unità immobiliare (contabilizzazione diretta), era possibile installare, su ogni termosifone, dei ripartitori di calore capaci di registrare i consumi volontari. Questi ripartitori, in prossimità dell'inizio della stagione termica, dovrebbero azzerarsi mantenendo in memoria i consumi della precedente stagione.

Proprio in seguito all'installazione di questi dispositivi, ad un consumatore è capitato di constatare che, verso la fine del mese di settembre, i suoi ripartitori avevano registrato un certo numero di consumi. Preoccupato, interpella l'amministratore che a sua volta chiama in causa la ditta installatrice. Nonostante le rassicurazioni di quest'ultima, la quale aveva garantito un allineamento dei consumi sottraendo quelli impropriamente registrati, il condòmino interpella la redazione de Il Salvagente la quale, attraverso i suoi esperti, ha rilevato che tale problematica potrebbe interessare molti condòmini. A tal proposito è stato contattato anche il Presidente del CNA il quale non esclude tali anomalie dovute all'irragiamento solare. Ad ogni modo il CNA ribadisce che i contabilizzzatori dovrebbero azzerarsi automaticamente, o manualmente con l'ausilio di un tecnico, intorno al 15 ottobre (o in prossimità dell'inizio della stagione termica n.d.r.).

E' logico che se tali accorgimenti dovessero essere rispettati, le eventuali registrazioni anomale sarebbero ininfluenti ai fini della contabilizzazione finale e i consumatori sarebbero tutelati. Ma se non dovessero essere rispettati, il tutto ricadrebbe sull'ignaro consumatore che, seppur di poco, si vedrebbe addebitato un consumo non in linea con le proprie abitudini.

Per questo motivo suggeriamo di annotare sempre i consumi dei propri dispositivi, sia ad inizio che a fine stagione, per non incorrere in episodi come quello sopra riportato e, qualora venissero riscontrate tali anomalie, di segnalarle immediatamente al vostro amministratore.

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Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare la misura di partecipazione di ciascun condomino alle spese per la conservazione dei beni e per la gestione dei servizi comuni.

Nel condominio ogni proprietario, anche se di più appartamenti, nella maggioranza numerica dei voti in assemblea conta per una sola unità deliberante mentre, nel calcolo dei millesimi le sue quote si sommano.

Le tabelle millesimali sono il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore dell’intero edificio, come citato nell’articolo 68 del DDAA:

“…il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.”

Quanto espresso nel secondo comma del succitato articolo si spiega poiché si fa riferimento a come si trovava l’immobile al tempo dell’ultimazione dell’edificio.

I criteri per la loro determinazione tengono conto:

- Del volume dell’unità immobliare,

- Dell’ubicazione,

- Dell’esposizione ( su strada, esterna, interna…),

- Del livello del piano

- Della luminosità

- Di eventuali balconi, giardini …

I coefficienti variano da edificio a edificio e spesso possono essere una valutazione soggettiva del tecnico.

A grandi linee la determinazione delle tabelle millesimali è un riferimento matematico ottenuto moltiplicando:

VOLUME REALE U.I. x COEFFICIENTI CORRETTIVI = VOLUME VIRTUALE : 1000.

I negozi proprio in virtù di una destinazione d’uso diversa hanno coefficienti correttivi più alti, quindi pagano di più.

L’articolo 69 cita:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

l diritto alla protezione dei dati personali è un diritto fondamentale dell'individuo tutelato dal codice in materia di protezione dei dati personali (decreto legislativo 20 giugno 2003, n. 196), oltre che da vari altri atti normativi italiani e internazionali. In particolare, grazie ad esso ogni individuo può pretendere che i propri dati personali siano trattati da terzi solo nel rispetto delle regole e dei principi stabilti dalla legge.
Il Codicedisciplina il trattamento dei dati personali, anche detenuti all'estero, effettuato da chiunque:
ha sede nel territorio dello Stato italiano o in un luogo comunque soggetto alla sovranità dello Stato italiano
ha sede nel territorio di un Paese non appartenente all'Unione europea e impiega per il trattamento strumenti situati nel territorio dello Stato italiano, a meno che tali strumenti non siano utilizzati solo per far transitare i dati nel territorio dell'Unione europea. In caso di applicazione del Codice, il titolare deve designare un proprio rappresentante stabilito nel territorio dello Stato italiano.

Il Codice prevede specifiche misure di protezione e sicurezza da applicare e adempimenti da svolgere quando si effettua un trattamento di dati personali altrui e riconosce all'interessato determinati diritti che è possibile far valere rivolgendosi direttamente al titolare, salvo alcune eccezioni.

E' possibile richiedere a chi sta trattando i propri dati personali che questi siano:

a) aggiornati, rettificati o (qualora la persona rappresenti uno specifico interesse) integrati;
b) bloccati, cancellati o trasformati in forma anonima, se:
- il trattamento non viene effettuato secondo le regole stabilite dalla legge;
- non è più necessaria la loro conservazione.

Nota: delle operazioni di aggiornamento, rettifica o cancellazione dei dati devono essere informati tutti coloro cui eventualmente sono stati comunicati o diffusi i dati personali, a meno che tale adempimento si riveli impossibile da realizzare o comporti un impiego di mezzi manifestamente sproporzionato rispetto al diritto tutelato.

E' possibile richiedere ad un soggetto (persona fisica, impresa, associazione, partito, ecc.) di fornire informazioni sull'eventuale trattamento dei propri dati personali, oltre che ottenere la messa a disposizione di tutte le informazioni personali detenute dal titolare del trattamento.
In particolare, è possibile chiedere di sapere:

a) quale sia l'origine dei dati personali trattati;
b) le finalità e le modalità del trattamento;
c) se i dati personali sono trattati con strumenti elettronici e qual è la logica applicata a tale trattamento;
d) gli estremi identificativi di chi tratta i dati (titolare, responsabile, rappresentante designato nel territorio dello Stato italiano);
e) i soggetti o le categorie di soggetti ai quali i dati personali possono essere comunicati o che possono venirne a conoscenza in qualità di rappresentante designato nel territorio dello Stato, di responsabili o incaricati.

L'esercizio del diritto:

- non è subordinato ad alcuna motivazione particolare;
- è, di regola, gratuito.

Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito
dal Codice della privacy (decreto legislativo n.196/2003).

Le diverse informazioni - sugli inquilini, sui condòmini, sugli appartamenti, sulla natura e sulla
quantità dei consumi - contenute negli archivi condominiali vanno oltre il semplice elenco dei
nominativi dei proprietari e, se non opportunamente trattate, potrebbero rivelare informazioni
anche delicate sui vari abitanti del palazzo.

Per questo motivo il Garante per la protezione dei dati personali ha predisposto questa breve
guida, anche alla luce della recente riforma approvata dal Parlamento (legge n. 220/2012, recante
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, in vigore dal mese di giugno 2013), con riferimenti pratici e regole di comportamento per il corretto uso dei dati personali nel
condominio.

L’Autorità rimane a disposizione per esaminare specifiche tematiche di una disciplina vasta e in
continua evoluzione. Chi desidera approfondire gli aspetti giuridici in materia di protezione dei
dati personali accennati in questa guida o cerca riferimenti puntuali sugli adempimenti previsti in
tema di condominio può consultare anche l’apposita documentazione e i provvedimenti pubblicati sul sito www.garanteprivacy.it

L’argomento è molto dibattuto, tanto che anche la giurisprudenza spesso si è dimostrata ondivaga in merito.

Iniziamo innanzitutto col riferire che, in ambito condominiale, il conflitto di interessi si verifica solo in presenza di due condizioni: 1) allorquando risulta dimostrato un sicuro contrasto tra particolari ragioni personali del condomino e l’interesse generale del condominio; 2) quando il voto del condomino in conflitto di interessi abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza assembleare (Cfr.: Cass. civ. Sez. II, 16/05/2011, n. 10754. Nello stesso senso: Cass. civ. Sez. II, 24/05/2013, n. 13004).

Ciò posto, una volta accertato il conflitto di interessi di uno o più condomini, bisogna stabilire se la presenza degli stessi contribuisca alla formazione dei quorum.

In proposito, si contrappongono due correnti di pensiero, entrambe autorevolmente sostenute dalla giurisprudenza di legittimità e di merito.

La prima, ritiene che ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio (Cfr.: Cass. civ. n. 44080/2002; Cass. civ. Sez. II, 22/07/2002. Di recente in tal senso: Cass. civ. Sez. II, 9/08/2011, n. 17140).

La seconda sostiene, al contrario, la tesi della necessaria computabilità (Cass. civ. Sez. II, 30/01/2002, n. 1201), principio di recente ribadito dalla sentenza n. 19131, della II sezione civile della Corte di Cassazione, datata 28.09.2015, che ritiene inderogabili le maggioranze previste per legge, in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio.

Nella vicenda, alcuni condomini di un supercondominio impugnavano dinnanzi al Tribunale di Roma la delibera assembleare adottata il 25 maggio 1999 e, in particolare, due punti della deliberazione: quello relativo all’instaurazione di un giudizio nei confronti di un condomino, siccome non inserito all’ordine del giorno; quello relativo al compenso dell’amministratore che, a loro dire, esorbitava le tariffe in vigore.

Si costituiva il supercondominio chiedendo il rigetto della domanda e il Tribunale adito accoglieva parzialmente la domanda e annullava la delibera limitatamente al punto non inserito all’ordine del giorno.

Interponeva appello il supercondominio, eccependo il fatto che il Tribunale di Roma non avrebbe fatto buon governo dell’art. 2373 c.c., che prevede (nel testo previgente) come nel computo della maggioranza si debba tener conto del voto dei condomini in conflitto, anche solo potenziale, di interessi. Condomini che, in effetti, si erano astenuti dalla votazione per loro esplicita volontà.

La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame aderendo all’orientamento della Suprema Corte, espresso nelle sentenze n. 44080/2002 e 100683/2002, secondo cui: “ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari condominiali non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio in relazione all’oggetto della delibera”.

Per la cassazione della sentenza proponevano ricorso i condomini soccombenti in secondo grado, per violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c., sotto due diversi profili che hanno portato alla formulazione di due quesiti di diritto, come imposto dal testo - ora abrogato - dell’art. 365 c.p.c., applicabile ratione temporis:

1) “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la maggioranza necessaria, in conformità degli artt. 1136 e 2373 c.c., è quella richiesta volta per volta dalla legge in rapporto a tutti i condomini ed all’intero edificio e anche nei casi di conflitto di interesse la maggioranza richiesta per le deliberazioni si rapporta alla totalità dell'elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio; conseguentemente anche nell'ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta”;

2) “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui, anche applicando al Condominioper analogia le disposizioni ex art. 2373 c.c., la situazione di conflitto tra l'interesse proprio e quello collettivo in cui versi uno dei soggetti partecipanti all'assemblea non può ritenersi aprioristicamente estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all'assemblea, abbiano delegato a rappresentarli il soggetto in conflitto di interessi”.

In altri termini, se nel caso di conflitto di interessi tra condominio e condomini, per la verifica del quorumdeliberativo occorre fare riferimento a tutti i condomini ed al valore dell'intero edificio ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi dei partecipanti che non versano in conflitto di interessi.

La II sezione civile della Corte di Cassazione, condivide l’orientamento espresso nella sentenza n. 1201 del 2002 e la soluzione alla quale essa è pervenuta.

La stessa premette che: “Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell'assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore”.

Ciò posto, evidenzia come la sentenza del 2002 che sancisce l’inderogabilità in meno delle maggioranze, si pone l’obbiettivo di impedire che la maggioranza possa in qualche modo menomare i diritti dei singoli partecipanti, ecco perché i quorum vengono fissati in misura inderogabile (in meno), specie per le decisioni di particolare importanza, prevedendo un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio.

Tanto è vero che il quorum costitutivo e quello deliberativo non possono immutarsi in meno, neppure per contratto, per come si evince dall'art. 1138, IV co., c.c., a mente del quale il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall'art. 1136 c.c. concernenti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere (In tal senso: Cass. n. 11268 del 1998).

La Suprema Corte riferisce poi che neppure l’impossibilità dell'assemblea di deliberare, se non si raggiunge la maggioranza prescritta, può giustificare una riduzione dei quorum richiesti dalla legge, anche perché in siffatti casi, può farsi utile riferimento alla disposizione contenuta nell'art. 1105 c.c., IV co., - applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall'art. 1139 c.c. - secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.

Pertanto conclude affermando il principio di diritto per cui: “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria" (Cass. civ, Sez. II, 28/09/2015, n. 19131).

Ciò posto, nelle deliberazioni assembleari, quand’anche ci si trovasse al cospetto di condòmini in conflitto di interessi, il quorum costitutivo e deliberativo deve essere calcolato sulla scorta di tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio, ivi compresi quelli in potenziale conflitto di interessi.

Cassa, pertanto, la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione.

Peraltro, per detti condomini non vige un obbligo di astenersi dalla votazione, ma una mera facoltà, di talché qualora gli stessi partecipassero comunque alle votazioni, i restanti condòmini non potrebbero far altro che impugnare la deliberazioni, dimostrando la sussistenza del conflitto di interessi.

A tal proposito: “In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio” (Cass. civ. Sez. II, 16/05/2011, n. 10754).

Tanto è vero che: “In tema di deliberazioni dell'assemblea di condominio, nella specie relativo ad edificio destinato all'esercizio di attività imprenditoriale, non dà luogo, di per sé, a conflitto di interessi la coincidenza, in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell'impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio” (Cass. civ. Sez. II, 24/05/2013, n. 13011).

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'installazione di canne fumarie sul muro comune di edifici di pregio stabilendo che la stessa vada rimossa quando altera notevolmente l'estetica dell'edificio ed imponga una servitù di stillicidio.

I proprietari di due unità immobiliari ubicati in un edificio di pregio citano in giudizio la società immobiliare esponendo che la stessa aveva provveduto all'installazione sul muro comune di una canna fumaria che oltre a deturpare l'aspetto architettonico dello stabile, era stata collocata proprio dinanzi alle finestre di loro proprietà, a distanza ridotta, privando i loro appartamenti di aria e luce.

Gli attori, inoltre, ribadivano che attraverso tale comportamento la società aveva palesemente violato quanto stabilito dal regolamento condominiale che all'art. 11 stabiliva espressamente che le canne fumarie dovevano essere collocate all'interno delle singole unità immobiliari. Inoltre, precisavano i proprietari di tali unità immobiliari, che l'installazione di tale canna fumaria aveva determinato una servitù di stillicidio dato che la condensazione dei fumi che fuoriuscivano dalla stessa provocava “sporcizia” e notevoli macchie di umidità.

Al cospetto di tale situazione, quindi, gli attori chiedevano l'immediata rimozione della canna. Tuttavia, mentre il giudizio di primo grado si concludeva con il mancato accoglimento delle loro richieste, in secondo grado la Corte di Appello ordinava alla società appellata il ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione della canna oggetto di turbativa.

La società immobiliare ricorre in Cassazione impugnando la decisione di secondo grado.

La ricorrente lamenta che la corte di merito non aveva tenuto in alcun modo conto del fatto che la società si era offerta di rimuovere, a proprie spese, la canna fumaria in questione collocandola all'interno dell'edificio, osservando che “ comunque l'utilizzo del muro comune della corte interna dell'immobile condominiale costituisce un diritto della ricorrente per assolvere alla primaria funzione di riscaldare l'appartamento di sua proprietà” .

La Corte di Cassazione, invece, ha ritenuto inammissibile tale motivo di ricorso ribadendo che la società ricorrente non abbia offerto elementi relativi alla proposta transattiva dedotta in giudizio, e riguardo al godimento del bene comune da parte di uno solo dei condòmini gli ermellini hanno invece precisato che legittimamente gli altri condòmini possono fare ricorso alla tutela possessoria, quando il godimento della cosa comune ad opera di un altro condòmino senza il consenso degli altri, comporta un'alterazione ed una violazione del bene tale da compromettere il diritto dei restanti partecipanti alla comunione.

Orbene, secondo i giudici di legittimità, nel momento in cui si verifichi un'alterazione del bene comune, consistente nella collocazione di una canna fumaria sul muro di proprietà comune, , tale circostanza “ legittima gli altri condomini a richiedere di riportare la cosa allo stato anteriore in modo che possa ritornare a svolgere l'originaria funzione”.

Per quanto riguarda, invece, l'alterazione dell'estetica dello stabile la sentenza in commento ha evidenziato che il giudizio di merito aveva correttamente valutato lo stato di fatto venutosi a creare dato che era stata apposta sul muro comune una canna fumaria di notevoli dimensioni priva di qualsiasi collegamento, dal unto di vista estetico e funzionale, con la parte esterna dell'edificio.

Per tali ragioni, quindi, viene confermata la sentenza di secondo grado e respinto in toto il ricorso della società ricorrente.

In pratica, quindi, il godimento del bene comune da parte di un solo condòmino:

• non può compromettere, in alcun modo, il pari uso del bene che devono poter esercitare tutti gli altri condòmini;
• e non può determinarne alcuna alterazione.

=> Canna fumaria libera in condominio. Non si applicano le norme sulle distanze tra edifici.

=> Il caso di una pizzeria con la canna fumaria che emette fumi fuligginosi nocivi